Immobilienmakler zu werden ist einfacher, als viele denken. Eine Sachkundeprüfung wie bei Versicherungs- oder Finanzanlagenvermittlern gibt es nicht, die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO reicht. Der eigentliche Erfolgsfaktor liegt woanders: Marktkenntnis, Netzwerk und ein sauberes Verständnis der Provisionsregeln.
Dieser Leitfaden zeigt dir, was die Erlaubnis kostet, was sich 2026 rechtlich geändert hat und wie du realistisch kalkulierst. Die Starthilfe unterstützt dich bei Businessplan und Finanzierung.
Kostenloses Erstgespräch: Wir helfen dir, den Erlaubnisantrag und den Businessplan für deinen Start als Immobilienmakler aufzustellen.
Inhaltsverzeichnis
Immobilienmakler selbstständig: das Wichtigste kurz
- Was: Vermittlung von Immobilien zwischen Käufern oder Mietern und Verkäufern oder Vermietern gegen Provision
- Pflicht: Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, je nach Bundesland beim Gewerbeamt, Ordnungsamt oder bei der IHK
- Sachkundeprüfung: nicht erforderlich, anders als bei Versicherungs- oder Finanzanlagenvermittlern
- Weiterbildungspflicht: für Makler entfallen, laut Bundesregierung seit 24. Juli 2026. Für Wohnimmobilienverwalter gilt sie weiter
- Provision bei Vermietung: es zahlt, wer den Makler beauftragt, höchstens 2 Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer
- Startkapital: gering im Vergleich zu anderen Branchen, die größten Posten sind Marketing und Maklersoftware
- Beratung durch die Starthilfe: über AVGS häufig zu 100 % gefördert
Passt das zu dir?
Formal ist der Einstieg niedrigschwellig. Ob du Erfolg hast, entscheidet sich über Marktkenntnis, Netzwerk und Verhandlungsgeschick.
Gut geeignet, wenn du…
- gern eigenständig arbeitest, verhandelst und dich selbst um Marketing und Kundenservice kümmerst
- regionale Marktkenntnis mitbringst oder aufbauen willst, Standortwissen ist ein echter Wettbewerbsvorteil
- flexibel arbeiten willst und dafür auch außerhalb klassischer Bürozeiten erreichbar bist
Eher schwierig, wenn du…
- die Provisionsregeln nicht kennst und deine Ansprüche dadurch falsch kalkulierst
- ohne Marketingbudget und ohne Netzwerk auf schnelle Objekte hoffst
- keine Freude an ständiger Kundenkommunikation und Besichtigungsterminen hast
Expertentipp: Auch ohne Pflicht lohnt sich Fortbildung weiterhin. Sie schafft Vertrauen bei anspruchsvollen Kunden und hilft dir, dich von reinen Vermittlungsportalen abzugrenzen.
Die § 34c-Erlaubnis: was sich 2026 geändert hat
Die Rahmenbedingungen für Immobilienmakler sind 2026 einfacher geworden. Das Wichtigste im Überblick:
- § 34c GewO: Die Erlaubnispflicht für Makler bleibt. Den Antrag stellst du je nach Bundesland beim Gewerbeamt, Ordnungsamt oder bei der IHK.
- Keine Sachkundeprüfung: Anders als Versicherungs- und Finanzanlagenvermittler nach § 34d und § 34f GewO musst du keine Prüfung ablegen.
- Weiterbildungspflicht entfallen: Mit dem Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung ist die Pflicht für Immobilienmakler gestrichen worden. Der Bundestag hat es im Juni 2026 beschlossen, laut Bundesregierung gilt die Änderung seit dem 24. Juli 2026.
- Wohnimmobilienverwalter: Für sie bleibt die Weiterbildungspflicht bestehen, 20 Stunden innerhalb von 3 Kalenderjahren.
Wenn du neben dem Maklergeschäft auch Wohnungen verwalten willst, brauchst du dafür eine eigene Erlaubnis und bleibst weiterbildungspflichtig. Im Zweifel klärst du den aktuellen Stand direkt mit deiner Erlaubnisbehörde.
Wer sind wir?
Die Starthilfe begleitet dich von der ersten Idee bis zur fertigen Gründung, mit Businessplan, Finanzierungsplan und Fördermittel-Check. Wir kennen die Wege, die für selbstständige Immobilienmakler wirklich funktionieren.
Als AZAV-zertifizierter Bildungsträger arbeiten wir bundesweit, vor Ort, online oder hybrid. Über das AVGS-Gründercoaching kann unsere Beratung vollständig gefördert werden.
Vor dem Start: deine Checkliste als Immobilienmakler
- Erlaubnis nach § 34c GewO beantragt
- Businessplan erstellt. Businessplan erstellen lassen
- Maklersoftware (CRM) und Immobilienportale ausgewählt
- Berufshaftpflicht bzw. Vermögensschadenhaftpflicht abgeschlossen
- Provisionsregeln für Miete und Kauf verinnerlicht
- Pflichten nach dem Geldwäschegesetz vorbereitet
- Regionale Marktkenntnis aufgebaut oder Netzwerk aktiviert
Rechtliches & Formalitäten
Immobilienmakler sind Gewerbetreibende. Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist die zentrale Voraussetzung, darüber hinaus ist der bürokratische Aufwand überschaubar.
Erlaubnis und Gewerbeanmeldung
- Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt zusätzlich zur § 34c-Erlaubnis
- Für die Erlaubnis werden Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse geprüft, unter anderem mit Führungszeugnis und Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis
- Berufshaftpflicht ist für Makler nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber marktüblich und empfehlenswert
- Aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) folgen Aufzeichnungs- und Informationspflichten
- Makler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz und müssen ihre Vertragspartner identifizieren
Provisionsregeln bei Miete und Kauf
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat, meist also der Vermieter. Die Provision ist auf 2 Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt.
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Dezember 2020: Der Maklervertrag braucht Textform, und die Provision wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Gestalte deine Verträge von Anfang an danach.
Kosten & Startkapital realistisch planen
Im Vergleich zu vielen anderen Gründungen brauchst du als Makler wenig Startkapital. Die laufenden Kosten für Software und Portale solltest du aber von Anfang an einplanen.
| Position | Kosten (Richtwert) |
|---|---|
| Erlaubnis nach § 34c GewO | ca. 200 bis 500 €, je nach Behörde |
| Maklersoftware (CRM) | 50 bis 150 € im Monat |
| Immobilienportale (Anzeigen) | 100 bis 500 € im Monat, je nach Volumen |
| Berufshaftpflicht | 150 bis 400 € im Jahr |
Expertentipp: Starte mit einem schlanken Software-Setup und wenigen Portalen, bevor du in Premium-Anzeigenpakete investierst. Ein starkes Netzwerk und Empfehlungen bringen am Anfang oft mehr Objekte als bezahlte Anzeigen.
Umsatz & Break-even: ein Mini-Beispiel
Wie viel du verdienst, hängt stark von Region, Objektart und Kaufpreisniveau ab. Die Werte sind deshalb ein grober Rahmen und keine Zusage.
| Position | Wert |
|---|---|
| Vermittelte Objekte pro Jahr (Start) | ca. 5 bis 10 |
| Provision pro Vermittlung | stark objekt- und marktabhängig |
| Laufende Kosten (Software, Marketing, Versicherung) | ca. 300 bis 800 € im Monat |
| Break-even ab ca. | 6 bis 12 Monate, je nach Netzwerk und Marktkenntnis |
Weil Provisionen erst beim Abschluss fließen, kommen die Einnahmen gerade am Anfang unregelmäßig. Plane deshalb ein finanzielles Polster für die ersten Monate ein, genau dafür ist ein sauberer Finanzplan da.
Ablaufplan: so gehst du Schritt für Schritt vor
-
Schritt 1: Erlaubnis beantragen
Antrag nach § 34c GewO bei der zuständigen Behörde stellen. -
Schritt 2: Businessplan erstellen
Marktanalyse, Zielregion, Finanzplanung. Businessplan erstellen lassen. -
Schritt 3: Gewerbe anmelden
Beim Gewerbeamt, nach erteilter § 34c-Erlaubnis. -
Schritt 4: technisches Setup
Maklersoftware, Immobilienportale und eine Website mit Objektübersicht einrichten. -
Schritt 5: Berufshaftpflicht abschließen
Absicherung gegen Beratungsfehler und Vermögensschäden. -
Schritt 6: erste Objekte und Kunden gewinnen
Netzwerk aktivieren, lokal sichtbar werden, Kooperationen mit Notaren und Bauträgern aufbauen.
Marketing: Kunden und Objekte gewinnen
Als Makler brauchst du zwei Zielgruppen: Eigentümer, die dir Objekte anvertrauen, und Interessenten, die kaufen oder mieten. Diese Kanäle helfen bei beiden.
- Google-Unternehmensprofil: lokale Sichtbarkeit für Suchen wie „Immobilienmakler“ plus deine Stadt.
- Immobilienportale: Reichweite für deine Objekte.
- Kooperationen: Notare, Bauträger und Hausverwaltungen öffnen dir den Zugang zu Objekten.
- Empfehlungen: zufriedene Verkäufer und Käufer empfehlen aktiv weiter.
Förderung & Finanzierung: deine Optionen
Für den Start in die Selbstständigkeit gibt es mehr Unterstützung, als viele ahnen:
- Gründungszuschuss: Wenn du aus dem ALG I gründest, kannst du bis zu 15 Monate abgesichert werden: 6 Monate in Höhe deines ALG I plus 300 €, danach bis zu 9 Monate 300 € im Monat. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Mehr zum Gründungszuschuss.
- AVGS-Gründercoaching: Die Arbeitsagentur übernimmt bis zu 100 % der Beratungskosten. Mehr zum AVGS-Gründercoaching.
- KfW-Startgeld: Bis 200.000 € Förderkredit ohne Eigenkapital. Finanzierung & Fördermittel.
- Businessplan durch die Starthilfe: bankentauglich in 2 bis 4 Wochen. Businessplan erstellen lassen.
Für Bank oder Arbeitsagentur brauchst du fast immer einen klaren Plan, also Konzept plus Zahlen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Sachkundeprüfung, um Immobilienmakler zu werden?
Nein. Anders als Versicherungs- oder Finanzanlagenvermittler müssen Immobilienmakler keine Sachkundeprüfung ablegen. Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO reicht aus.
Gibt es noch eine Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler?
Für Makler nicht mehr. Mit dem Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung ist sie entfallen, laut Bundesregierung seit dem 24. Juli 2026. Für Wohnimmobilienverwalter besteht sie weiter, mit 20 Stunden innerhalb von 3 Kalenderjahren. Im Zweifel fragst du bei deiner Erlaubnisbehörde nach.
Was ist das Bestellerprinzip?
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen zahlt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat, in der Praxis meist der Vermieter. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt eine andere Regel: Dort wird die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Was kostet die Gründung als Immobilienmakler?
Die Erlaubnis selbst kostet je nach Behörde etwa 200 bis 500 €. Dazu kommen laufende Kosten für Maklersoftware, Immobilienportale und Berufshaftpflicht. Im Vergleich zu anderen Gründungen ist das günstig.
Bekomme ich als Immobilienmakler Fördermittel für die Gründung?
Ja. Gründungszuschuss und AVGS-Gründercoaching hängen nicht am Beruf, sondern an deiner Ausgangssituation. Für beides brauchst du einen tragfähigen Businessplan, der zeigt, wie du die ersten provisionsschwachen Monate überbrückst.
Du weißt schon, als was du dich selbstständig machen möchtest?
Dann lohnt sich ein Blick in unsere Branchenübersicht, mit branchenspezifischen Tipps zu Kosten, Genehmigungen und Förderung.
Fazit & nächster Schritt
Immobilienmakler zu werden ist formal einfach: keine Sachkundeprüfung und seit 2026 auch keine Weiterbildungspflicht mehr. Der Erfolg entscheidet sich über Marktkenntnis, Netzwerk und saubere Provisionsvereinbarungen.
- § 34c-Erlaubnis früh beantragen
- Bestellerprinzip und Provisionsteilung korrekt in deinen Verträgen abbilden
- regionale Marktkenntnis und Netzwerk gezielt aufbauen
- Businessplan früh mit der Bank besprechen
Die Starthilfe begleitet dich von der ersten Idee bis zur laufenden Selbstständigkeit, bundesweit, online oder vor Ort.
Tel: 0800 143 0000 · WhatsApp: +49 176 859 837 81 · info@starthilfe-beratung.de
